DEKRA zertifizierter Sachverständiger Immobilienbewertung D3

(komplexe Wohn- u. gewerbliche Objekte)

Die Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstückes kann die verschiedensten Anlässe haben.

Der häufigste Grund für eine Immobilienbewertung ist der Verkauf einer Immobilie.

Aber auch für die Bilanzierung, die Beleihung, die Besteuerung oder die Ermittlung des Versicherungswert ist eine unabhängige Immobilienbewertung notwendig.

Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder der sonstigen Grundstücksmerkmale ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es folglich, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall bei einer normalen Käufer-Verkäufer-Beziehung) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

- das Vergleichswertverfahren

- das Ertragswertverfahren (normales, vereinfachtes oder periodisches

Ertragswertverfahren)

- und das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1, Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen und die Wahl ist zu begründen

(§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Vergleichswertverfahren:

Beim Vergleichswertverfahren werden Grundstücke oder Immobilien

mit ähnlicher Werthaltigkeit zur Wertermittlung herangezogen.

(§ 13 Wertermittlungsverordnung)

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung wenn das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichswerte nicht angewendet werden kann. Es kann aber auch zusätzlich zum Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren eingesetzt werden um die Ergebnisse zu validieren.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Baulichen anlagen und des

Grundstücks getrennt ermittelt. Der Verkehrswert bzw. Marktwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert korrigiert

um mögliche Anpassungsfaktoren.

(§21 Wertermittlungsverordnung)

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden unter anderem Bodenwert und langfristig erzielbare Mieteinnahmen berücksichtigt.

(§15 Wertermittlungsverordnung)